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Faut-il mesurer la mezzanine construite à l'intérieur du lot de copropriété par un précédent copropriétaire ?Sur la création d'une mezzanine et le mesurage de la loi Carrez
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 exige la mention de la superficie des parties privatives dans les actes de vente de lots de copropriété quelle que soit la destination du lot vendu.
Il a été jugé que la création d'une mezzanine augmente la surface utile des lots et constitue une appropriation du droit de construire resté commun (Paris, 23e Ch. B, 4 mai 2006, AJDI 2006, p. 649 ; voir égal., Paris, Pôle 4, Ch. 2, 5 mars 2005, Administrer juin 2014, p. 53), encore faut-il que les droits à construire ne soient pas épuisés (Paris, Pôle 4, Ch. 2, 15 janvier 2014, Administrer avril 2014, p. 52).
La Cour de cassation à propos de l'agrandissement illicite d'une mezzanine figurant dans la désignation d'un lot privatif a considéré que devait être incluse dans le mesurage du bien vendu la superficie de la mezzanine qui faisait partie intégrante du lot selon le règlement de copropriété (Civ. 3e, 13 avril 2005, Bull. III, n° 91, JCP N 2005, 1371, Defrénois 2005, 38195).
Pour la Cour d'appel de Paris (Paris, 2e Ch., Sect. B, 16 mars 2006, JCP G 2006, IV, 2000), il est indifférent pour l'établissement du mesurage légalement imposé lors de la vente d'un lot privatif que la création d'un étage interne n'ait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Puis la Cour de cassation (Civ. 3e, 18 décembre 2008, Administrer mars 2009, p. 59 et 60, obs. BOUYEURE) a approuvé la Cour d'appel (Paris, 20 septembre 2007, AJDI 2007, p. 593, obs. CAPOULADE) qui avait fait droit à la demande de diminution du prix en considérant que la mezzanine qui n'était mentionnée ni dans la désignation du lot figurant au règlement de copropriété, ni dans l'acte de vente, ni dans la demande de permis de construire déposée par le vendeur, avait été incluse à tort dans la superficie déclarée au titre de la loi Carrez car la vente n'avait pas porté sur un lot incluant une mezzanine.
Tant dans l'affaire qui a donné lieu à l'arrêt de 2005 que dans celle qui a donné lieu à l'arrêt de 2008, la Cour de cassation se réfère à la volonté des parties et à la désignation contractuelle des lieux.
Confirmant la solution déjà adoptée pour des changements d'affectation ou des modifications de lots, la Cour de cassation vient de considérer que la superficie de la mezzanine existant au jour de la vente devait être prise en compte pour le calcul
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de la superficie des parties privatives vendues (Civ. 3e, 6 mai 2014, Defrénois Flash n° 20, 2014, n° 123 G4).
CONCLUSION
Dans son dernier état, la jurisprudence prend en compte la situation matérielle du lot vendu au jour de la vente. Doit être mesurée la superficie de toutes les parties privatives du lot y compris de la mezzanine édifiée par un copropriétaire sans autorisation de l'assemblée générale.
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